1. Quy định chung

- Điều 4. Áp dụng pháp luật

Dự thảo quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, quy định tại Điều 4 Dự thảo là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. 

- Điều 10. Phân loại đất

Đề nghị giữ nguyên như Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013. Việc phân loại đất nên giữ ổn định vì liên quan đến hệ thống hồ sơ địa chính nên khi có sự thay đổi nhỏ về loại đất sẽ dẫn đến phải chỉnh lý hệ thống hồ sơ địa chính ở địa phương (thay đổi mã loại đất), thay đổi việc thống kê, kiểm kê đất đairất tốn kém và khó khăn cho công tác quản lý về đất đai. Do vậy, cần cân nhắc kỹ sự cần thiết và ảnh hưởng khi phân lại loại đất.

Đồng thời tại Điều 10. Phân loại đất đã bổ sung thêm đất có di sản thiên nhiên thuộc nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng. Với việc bổ sung thêm loại đất này sẽ rất khó khăn cho việc thống kê, kiểm kê đất đai khi trong khu vực đất có di sản thiên nhiên bao gồm rất nhiều các loại đất nêu trong dự thảo Luật như nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp khác); nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở tại nông thôn và đô thị, đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng mục đích công cộng: đất giao thông, đất thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng, đất mặt nước chuyên dùng, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất thương mại – dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp,…).

Luật chỉ nên quy định chung nguyên tắc phân loại đất và để văn bản dưới Luật xác định cụ thể việc phân loại từng loại đất, tránh trường hợp khi thực hiện phát sinh nhiều loại đất mà chưa được quy định trong Luật, rất khó cho cơ quan chuyên môn xác định loại đất. Đồng thời nên gộp Điều 11. Căn cứ xác định loại đất thành một khoản trong Điều 12 để xác định chung về nguyên tắc và căn cứ xác định loại đất.

2. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai

- Điều 15. Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai: tại khoản 2 điều này cần bổ sung quyền của HĐND các cấp thông qua nội dung Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của địa phương, thông qua Điều chỉnh Bảng giá đất của địa phương.

- Điều 20. Vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai:

Cần quy định cụ thể tại các văn bản dưới Luật quy định Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp liên quan đến nội dung: Cho ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cùng cấp; Tham gia ý kiến về trường hợp cần thiết phải thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trường hợp cưỡng chế khi thực hiện thu hồi đất; Tham gia xây dựng bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất để đảm bảo thực hiện tốt vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Điều 25. Quyền tiếp cận thông tin đất đai

Bổ sung quyền công dân được tiếp cận thông tin về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh Bảng giá đất đã được công bố.

3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Điều 27. Quyền chung của người sử dụng đất

Cần có văn bản hoặc Nhà nước hướng dẫn quy định tại khoản 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Điều 28. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tại điểm b khoản 2 cần quy định rõ: Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Việc quy định này rất khó hiểu và khó thực hiện, vì khi đã không phân chia được cho từng thành viên trong nhóm thì cũng không thể thực hiện được việc ủy quyền cho người đại diện.

- Điều 30. Nhận quyền sử dụng đất

Tại điểm o khoản 1 Điều này quy định: Tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức của tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi. Cần quy định cụ thể điều kiện cụ thể vì thực tế có nhiểu dự án cho thuê đất trả tiền hàng năm hiện nay không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện dưới hình thức chia, tách doanh nghiệp hoặc giữ nguyên tổ chức cũ nhưng thay đổi tên Giám đốc theo quy định của Luật Đầu tư và đã điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư nhưng nếu áp dụng TTHC về đất đai vẫn đảm bảo quy định nên dễ gây thất thoát do không phải nộp thuế chuyển nhượng.

- Điều 49. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

+ Tại khoản 4 quy định:Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Tuy nhiên chưa giao cho cơ quan nào hướng dẫn việc thẩm định Phương án sử dụng đất nông nghiệp trình Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận. Do vậy, đề nghị dự thảo giao cho Chính phủ quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

+ Tại khoản 5 quy định: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cần có quy định chuyển tiếp trường hợp đã chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối vưới các dự án kinh bất động sản đã thực hiện trước khi Luật có hiệu lực, đến thời điểm Luật có hiệu lực mới thực hiện các giao dịch, thủ tục về đất đai đối với cơ quan nhà nước thì thực hiện như thế nào?

- Điều 50. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

Xem lại điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này: Đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp được hiểu như thế nào? Vì trong trường hợp này có nhiều dự án thuộc trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để xác định ứng tiền BT, GPMB

- Điều 53. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Tại điểm a khoản 1 quy định: Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Việc quy định này rất khó thực hiện, nên giữ nguyên như quy định hiện hành.

4. Địa giới hành chính, bản đồ địa chính

- Điều 54. Địa giới hành chính

Đề nghị: cần phân cấp, phân quyền theo hướng Hội đồng nhân dân cấp trên giải quyết tranh chấp về địa giới hành chính cấp dưới trực tiếp, theo đó Hội đồng nhân dân tỉnh giải quyết tranh chấp địa giới hành chính cấp huyện, Hội đồng nhân dân huyện giải quyết tranh chấp địa giới hành chính cấp xã.

Đồng thời cần bổ sung quy định về nguyên tắc phân chia, cắm mốc địa giới hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính, về quản lý nhà nước về địa giới hành chính. Công tác quản lý địa giới hành chính mới chỉ dựa trên cơ sở hồ sơ pháp lý được thành lập theo Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã và Nghị định số 119-CP ngày 16/9/1994 của Chính phủ ban hành Quy định về việc quản lý, sử dụng hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới và mốc địa giới hành chính các cấp. Thực tế, theo hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và thực trạng quản lý địa giới hành chính ở các địa phương cho thấy vẫn còn nhiều điểm chồng lấn, không thống nhất, công tác giải quyết các tranh chấp liên quan gặp rất nhiều khó khăn

5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong hệ thống QLNN về đất đai thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát huy vai trò của cơ quan đại diện chủ sở hữu Nhà nước về đất đai ở các cấp. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được phê duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để UBND các cấp tiến hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ các nhu cầu kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Thông qua công cụ pháp lý hữu hiệu là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan đại diện chủ sở hữu ở các cấp sẽ tổ chức lại việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; tránh gây lãng phí đất đai, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất (đặc biệt là diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng).

Luật Quy hoạch năm 2018 quy định không còn Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà chỉ còn nội dung Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong Quy hoạch tỉnh và tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật có liên quan có quy hoạch, trong đó đã sửa đổi toàn bộ Chương IV. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất được lập ở 3 cấp: quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện như trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi là đảm bảo tính khả thi và cụ thể hóa việc thực hiện Quy hoạch bằng Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (kế thừa Luật Đất đai năm 2013). Đồng thời dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã quy định cụ thể các trường hợp được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện và tính khả thi cao cần xem xét chỉnh sửa các nội dung sau:

- Điều 60. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tại khoản 1 quy định: Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được phê duyệt là chưa phù hợp và trùng ý, đề nghị sửa thành quy định phù hợp với… QH sử dụng đất cấp trên đã được phê duyệt. Đồng thời tại nội dung quy định có 2 khoản 6 với nôi dung giống nhau là chưa phù hợp.

Nội dung quy định tại khoản 5. “Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất” là khó khả thi và thực hiện trên thực tế, Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện với thời kỳ quy hoạch là 10 năm, là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực  và đơn vị hành chính cấp xã nên không thể hiện chi tiết đến từng thửa đất.

- Điều 63. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia

Để đảm bảo không gian cho phát triển kinh tế - xã hội của các tỉnh, tại điểm b khoản 2 Điều này về nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia không nên xác định các chỉ tiêu sử dụng đất và phân bổ đối với đấ phát triển hạ tầng (gồm đất giao thông, thủy lợi, cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục, tể dục thể thao, tôn giáo, chợ) mà chỉ nên kiểm soát các chỉ tiêu quốc gia và phân bổ đến cấp tỉnh đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh, đất khu công nghiệp;  đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn; đất có di tích lịch sử - văn hóa. Thực tế hiện nay theo Quyết định số 326/QĐ-TTg ngày... : rà soát lại kết quả thực hiện Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 cấp huyện, các chỉ tiêu trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng còn khá nhiều nhưng chỉ tiêu đất phát triển hạ tầng đã gần hết đến năm 2030, việc phân bổ như vậy không đồng bộ và khó khăn trong việc thực hiện của các địa phương.

- Điều 65. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:

Điểm e khoản 2 quy định: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực hạn chế sử dụng đất liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài. Cần có hướng dẫn rõ việc xác định như thế nào với trường hợp này và theo quy định nào của pháp luật khác có liên quan vì nội dung thực tế các địa phương sẽ rất khó thực hiện

Khoản 3 quy định đối với thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm,…là chưa phù hợp vì các quy hoạch này có hướng dẫn cách lập khác nhau, quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu không thực hiện xem xét việc phân khai các chỉ tiêu sử dụng đất và rất khó cho cơ quan chuyên môn thực hiện việc thẩm định, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Điều 70. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Tại khoản 2: bổ sung nội dung Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng cấp tỉnh trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

+ Tại khoản 3: bổ sung thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Quy định rõ việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua thì trước đó, Hội đồng nhân dân cấp huyện có phải thông qua nội dung này không?

Việc sửa quy định này sẽ phù hợp với Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Hiện nay, thực tế tại địa phương thực hiện đang vướng mắc trong các hiểu khi các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật về trình tự, thủ tục phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất không quy định phải thông qua Hội đồng nhân dân cấp huyện.

- Điều 76. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi Luật này có hiệu lực

Xem xét, có phương án xử lý cụ thể nội dung quy định tại khoản 1 và khoản 2, hiện nay các tỉnh đều đang hoàn thiện trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Quy hoạch cấp tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, trong đó có nội dung Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai. Khi Quy hoạch cấp tỉnh được phê duyệt mới là cơ sở để trình Chính phủ phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp tỉnh và phải thực hiện Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cho phù hợp với Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp tỉnh. Như vậy, trong khi chưa có thời gian tổ chức thực hiện Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong Quy hoạch tỉnh, thực hiện Kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp tỉnh và Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện lại phải tiếp tục thực hiện lập Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ mất rất nhiều thời gian để thực hiện.

Tại khoản 3 quy định: Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp…. sửa thành đối với Kế hoạch sử dụng đất quốc gia và cấp tỉnh vì chính điều này cũng đã quy định đối với kế hoạch sử dụng đất năm đầu của kỳ quy hoạch sử dụng cấp huyện được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

6. Thu hồi đất, trưng dụng đất

- Điều 78. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại Điều 78 quy định rõ khái niệm về các Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nội dung này nên đưa vào phần giải thích từ ngữ và cần có tiêu chí cụ thể hơn để khi áp dụng xác định rõ được các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất để phải GPMB sạch đối với trường hợp dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sản xuất phi nông nghiệp vào khoản 3 khi đáp ứng tiêu chí, điều kiện tại khoản 4 cyar Điều này. Tại tỉnh Ninh Bình đang rất khó khăn trong việc xây dựng trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp mà sử dụng đất tại vị trí đất chưa được GPMB mà dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời bổ sung các loại hình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương do Ngân sách Nhà nước đầu tư cần phải thu hồi đất gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị và giải thích rõ điểm c khoản 2 Điều 78 quy định thu hồi đất: Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư gồm những công trình nào?

Công tác giải phóng mặt bằng quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụm từ “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62 Luật Đất đai có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào. Theo khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục các dự án phải thu hồi đất chưa xác định rõ các dự án đầu tư công hay ngoài ngân sách nên nhiều dự án không thuộc dự án đầu tư công như dự án giao thông (các dự án cảng của dự án ngoài ngân sách), khu văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí; nghĩa trang, nhà trang lễ; khu sản xuất, chế biến nông sản,… vẫn được xác định thuộc danh mục nhà nước thu hồi đất. Tại tỉnh Ninh Bình vướng mắc dự án khai thác khoáng sản làm VLXD thông thường theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng khi sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm thì không thuộc trường hợp được chuyển nhượng về đất nên rất khó thực hiện. Dự thảo Luật đã đưa các dự án khai thác khoáng sản thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất đã giải quyết được vướng mắc này tại địa phương.

- Điều 80. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Tuy nhiên tại Luật Đầu tư

Tuy nhiên tại điểm c khoản 1 Điều 80: cần làm rõ khái niệm “không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất” để đưa vào trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Tại điểm g khoản 1 Điều 80: Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước là yêu cầu thực hiện tất cả các nghĩa vụ hay trường hợp không thực hiện một trong nghĩa vụ quy định tại Điều 31 (chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như chưa nộp tiền thuê đất và đã bị xử lý vi phạm hành chính nhưng không chấp hành,… có thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai hay không?);

Điểm i khoản 1 Điều 80 dự thảo Luật: Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 147 của Luật này mà không quy định rõ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ là bao nhiêu tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và phải bổ sung kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa vào đất sử dụng thuộc trường hợp phải thu hồi đất. Đồng thời trường hợp chậm tiến độ quá 48 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư phải bổ sung thêm cụm từ “kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa vào đất sử dụng” vì nhiều trường hợp kể từ khi chấp thuận đầu tư đến thời điểm giao đất trên thực địa kéo dài do nguyên nhân khách quan như chưa GPMB xong.

Cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư trong Nghị định của Chính phủ và cơ quan thực hiện chuyển thông tin đề nghị Chủ đầu tư nộp khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất chậm tiến độ và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 147 của Luật này.

Thực tế hiện nay, việc thu hồi đất do chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư chưa được quy định trình tự, thủ tục riêng trong Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nên rất khó thực hiện.

- Điều 82. Thẩm quyền thu hồi đất

Tại khoản 2 Điều 193. Đất quốc phòng, an ninh quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất quốc phòng, an ninh thuộc địa bàn quản lý hành chính của địa phương. Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 82 quy định: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng tổ chức và hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Vậy trường hợp thu hồi có cả đối tượng đất quốc phòng, an ninh và của hộ gia đình, cá nhân thì có thuộc thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện hay không? hay phải tách riêng đất quốc phòng, an ninh do UBND cấp tỉnh thu hồi đất. Đây cũng là vấn đề vướng mắc của địa phương khi áp dụng khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013, UBND tỉnh đã ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đất trường hợp khu vực thu hồi có cả đối tượng tổ chức và hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh thực hiện việc quản lý Nhà nước đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (trong đó có liên quan đến việc thu hồi đất).

- Điều 84. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, GPMB; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi

+ Điểm a khoản 1: cần quy định rõ đơn vị có chức năng thực hiện nhiệm vụ bồi thường, GPMB là Tổ chức phát triển quỹ đất, không quy định chung chung đơn vị có chức năng thực hiện. Đồng thời cần quy định cách thức kiện toàn, hoàn thiện tổ chức, bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của các tổ chức phát triển quỹ đất để bảo đảm tinh gọn, hoạt động hiệu quả, đủ năng lực tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Thực tế hiện nay, việc quy định Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND cấp huyện thành lập với từng dự án thường thực hiện kiêm nhiệm, các thành viên trong Hội đồng từ nhiều phòng chuyên môn của huyện tham gia, vừa thực hiện kê khai, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, vừa thực hiện thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ không đảm bảo khách quan.

Tại khoản 2 Điều này: cần quy định rõ cơ quan tại điểm a khoản 1 và UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất do Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, cho thuê.

- Điều 85. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại điểm b khoản 1: việc quy định dự kiến nhu cầu tái định cư, nhà ở ngay ở bước Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm tổ chức họp để phổ biến, tiếp nhận ý kiến của người dân là chưa phù hợp, khó thực hiện. Đề nghị chuyển khoản 2 (xây dựng kế hoạch khảo sát kiểm đếm…) lên trước và gộp khoản 1 vào khoản 2: Sau khi ban hành kết hoạch khảo sát kiểm đếm mới đến bước thông báo thu hồi đất, họp phổ biến.

Tại điểm b khoản 3: quy định rõ cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cơ quan nào (Hội đồng BT, HT, TĐC hay cơ quan quản lý đất đai phối hợp với cơ quan tài chính, cơ quan xây dựng,…)

7. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Điều 89. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Khoản 3 Điều 89 quy định “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”

Theo quy định trên thì giá đất để bồi thường về đất là giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án BT, HT, TĐC. Trên thực tế việc thực hiện thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số dự án thực hiện trong thời gian dài nên dẫn đến giá đất cụ thể phê duyệt phục vụ công tác giải phóng mặt bằng của dự án không còn phù hợp.

Thực tế Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai chưa có hướng dẫn cụ thể việc giá đất cụ thể để bồi thường và tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng có hiệu lực trong thời gian bao nhiêu lâu và thời điểm nào phải ban hành lại Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể để bồi thường về đất và tái định cư. Nếu ban hành lại Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể sẽ dẫn đễn sự so sánh giữa các hộ bị thu hồi đất trong cùng một dự án ở các đợt thu hồi khác nhau. Đồng thời Luật đất đai năm 2013 và dự thảo Luật sửa đổi không quy định cụ thể nội dung xác định giá trị đất, diện tích đất để giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi trong trường hợp này như thế nào?, trình tự xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất ở và bồi thường tương ứng bằng đất ở, có quy định diện tích đất thu hồi đất ở có tương ứng với diện tích đất ở ở vị trí tái định cư như thế nào? Việc xác định giá đất bồi thường và giá tái định cư?

- Điều 106. Lập và thực hiện dự án tái định cư

Tại điểm b khoản 2 quy định khu tái định cư đảm bảo điều kiện: Hạ tầng xã hội: đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ là rất khó trên thực tế đối với trường hợp dự án tái định cư với số lượng hộ phải tái định cư nhỏ sẽ rất khó đáp ứng điều kiện này; chỉ nên quy định tiêu chí đảm bảo gần trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ.

- Điều 110. Việc tách nội dung BT, HT, TĐC thành tiểu dự án riêng…

Bổ sung dự nhóm B do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định thuộc trường hợp tách dự án riêng về BT, HT, TĐC để thuận tiện trong việc thực hiện, không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

8. Phát triển quỹ đất

- Điều 111. Phát triển quỹ đất

Tại khoản 4 quy định: Trường hợp phải thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c và đ khoản 3 Điều này được thực hiện theo dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư.

Cần xem lại và bỏ quy định tại điểm b và đ khoản 3 Điều này do điểm b khoản 3 quy định: Đất thu hồi theo quy định tại khoản 1  (do vi phạm pháp luật đất đai) và các điểm a, b, c và d khoản 1 (Điều 81. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người) của Luật này và điểm đ khoản 3 quy định: Đất thu hồi của các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp do sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; do sắp xếp, đổi mới các công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc nông, lâm trường nên không thể tính theo dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư trước đó.

- Điều 112. Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất

Tại khoản 2: cần quy định rõ cơ sở nào để cơ quan có thẩm quyền xác định được khi có chấp thuận đầu tư thì dự án thuộc diện dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

- Điều 114. Quản lý, khai thác quỹ đất

Tại khoản 1 quy định: Quỹ đất theo quy định tại khoản 3 0 của Luật này do Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm phối hợp với Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, bảo vệ, chống lấn, chiếm đất. Tuy nhiên, cần phải quy định rõ UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm phối hợp thì nhiệm vụ phối hợp quy định như thế nào?

- Điều 115. Tổ chức phát triển quỹ đất

Để đảm bảo hoạt động hiệu quả của Tổ chức phát triển quỹ đất, tại khoản 4 quy định: Chi phí thực hiện các nhiệm vụ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo quỹ đất; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; định giá đất; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý quỹ đất sau tạo lập. Tuy nhiên tại khoản 3 quy định chức năng của Trung tâm Phát triển quỹ đất lại không nhiệm vụ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, do đó cần bổ sung thêm chức năng này.

9. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Tại điểm c  khoản 2: bổ sung thêm căn cứ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; các dự án xây dựng do chủ đầu tư phê duyệt đầu tư (cơ sở tôn giáo,…).

Khoản 3: bổ sung trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản,…) xen kẹp trong khu dân cư  được chuyển mục đích sang đất ở và sửa thành phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo hạn mức do UBND tỉnh quy định và phù hợp quy định tại khoản 4 Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất: giao cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất (trong khoản này đang quy định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo hạn mức do Chính phủ quy định là chưa phù hợp, vì mỗi địa phương có quỹ đất khác nhau nên giao cho Chính phủ quy định chung là rất khó).

- Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

+ Khoản 1: Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất để thực hiện dự án cần có sự xem xét, quy định rõ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng là rừng tự nhiên HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền thông qua hay không? vì theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Luật Lâm nghiệp năm 2017 “Không chuyển mục đích sử dụng rừng tự nhiên sang mục đích khác, trừ dự án quan trọng quốc gia; dự án phục vụ quốc phòng, an ninh quốc gia; dự án cấp thiết khác được Chính phủ phê duyệt”.

Tại dự thảo điều này đã phân cấp cho HĐND cấp tỉnh thông qua là phù hợp với thực tế, đảm bảo đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Vì thực tế, mỗi dự án thuộc trường hợp phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, kể từ khi chấp thuận đầu tư, cập nhật vào danh mục dự án phải thu hồi đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để đầy đủ thành phần hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ thẩm định sẽ bị kéo dài thời gian và khi được Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận mới đảm bảo đủ điều kiện để thực hiện thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 2 quy định: Đối với các dự án đầu tư vào khu vực hạn chế sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về khu vực hạn chế tiếp cận đầu tư được quy định tại khoản 2 và khoản 5 Luật này. Do vậy, cần bổ sung các quy định về cơ chế phối hợp, cung cấp các thông tin của các cơ quan khác đến cơ quan quản lý đất đai để xác định các khu vực hạn chế tiếp cận đầu tư.

- Điều 124. Xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Bổ sung trường hợp giải quyết các tồn tại đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã được Nhà nước chấp thuận dự án đầu tư và đi vào hoạt động trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì xử lý như thế nào? (áp dụng theo giao đất có thu tiền sử dụng hay cho thuê đất). Đây là vấn đề vướng mắc tại địa phương đối với một số dự án đã chấp thuận đầu tư từ những năm 2010-2012 trở về trước.

- Điều 125. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tại khoản 1 quy định: Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 127 127 của Luật này;. Đang bị lỗi và cần chỉnh sửa thành theo quy định tại Điều 118 vì Điều 127 quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư

- Điều 126. Đấu giá quyền sử dụng

Đã quy định nhiều điểm mới về điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tháo gỡ một số vướng mắc khi Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định nội dung này. Tuy nhiên, cần bổ sung các nội dung sau:

+ Tại điểm a khoản 1 quy định: Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: “Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại;

Sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại;”

Các nội dung này đều dược hiểu giống nhau là đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại (trước khi thu hồi có thể là sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án). Do vậy, nội dung này nên gộp lại cho dễ hiểu và dễ thực hiện.

+ Tại khoản 2: cần sửa lại lỗi kỹ thuật vì chỉ có điểm a, điểm d và điểm đ. Đồng t hời bổ sung điều kiện đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt (hiện nay Luật Đầu tư năm 2020 không quy định thẩm quyền UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đấu giá quyền sử dụng đất nên rất khó thực hiện) để đảm bảo quy định tại điểm a khoản 3 Điều này (Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) và điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 122 (có năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; ký quỹ hoặc các hình thức đảm bảo khác theo quy định của pháp luật về đầu tư,…). Đồng thời để thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch để đấu giá quyền sử dụng đất vẫn phải có bước lập dự án đầu tư để có cơ sở trình HĐND cấp tỉnh thông qua Nghị quyết dự án phải thu hồi đất trong năm thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Mặt khác, quy định tại điểm đ) khoản 3: Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án. Vậy tiêu chí nào để xác định đề xuất dự án đầu tư trong quy hoạch chi tiết 1/500 đã được lựa chọn vì thực tế quy hoạch chi tiết chỉ nêu như nhà ở thì xây dựng nhà không quá bao nhiêu tầng?... Do đó, rất khó để kiểm tra, xác định đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án và thảm định về năng lực tài chính để thực hiện dự án.

- Điều 127. Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư

Tại khoản 2: sửa “tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” thành “tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải đảm bảo một trong các tiêu chí sau” vì nếu viết như dự thảo lại được hiểu thành phải đáp ứng tất cả các tiêu chí gồm

a) Cho thuê đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh;

b) Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp ngoài công lập có mục đích kinh doanh;

c) Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;

d) Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên;

đ) Cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm có mục đích kinh doanh mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên

đ) Dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp cần lựa chọn nhà đầu tư;

e) Dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị.

Đồng thời tại điểm e khoản 2 Điều 127 đang đưa ra tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó quy định “dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị”, quy định này cũng khó khả thi, vì thực tiễn tại Ninh Bình và các tỉnh lân cận quỹ đất ở khu vực đô thị không còn nhiều, không có nhiều khu đáp ứng tiêu chí 20ha trở lên tại khu vực đô thị và 50 ha trỏe lên tại khu vực nông thôn để đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư. Do vậy, đề nghị Ban soạn thảo xem xét, chỉ nên quy định từ “10 ha trở lên đối với khu đô thị và 20 ha trở lên đối với khu vực nông thôn”.

10. Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Điều 148. Công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất

+ Khoản 1 quy định: Tổ chức đang sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

Cần xem xét quy định cụ thể hơn đối với tổ chức đang sử dụng đất đúng mục đích là áp dụng theo dự án đầu tư được phê duyệt hay theo mục đích trên hồ sơ địa chính, đất sử dụng từ thời điểm nào thì được công nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời cần bổ sung quy định đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực tế hiện nay nhiều công trình, dự án về đích nông thôn mới như nhà văn hóa thôn/xóm, sân vận động, trung tâm văn hóa, trạm y tế, trường học chưa thực hiện các thủ tục về đất đai, chưa được giao đất, cho thuê đất nhưng đã xây dựng, rà soát hồ sơ địa chính đang là các loại đất khác mà chưa được thu hồi, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt có áp dụng để công nhận quyền sử dụng đất hay không? và việc giải quyết phải đảm bảo tránh việc các tổ chức vi phạm khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đã xây dựng khi chưa được giao đất, cho thuê đất trong một thời gian, đến khi thực hiện lại áp dụng công nhận quyền sử dụng đất.

+ Khoản 4 quy định: Tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;b) Đất không có tranh chấp;c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Trên thực tế, một số cơ sở tôn giáo đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 và công trình tôn giáo đã xây dựng, hoạt động thì giải quyết vấn đề phát sinh trên thực tế như thế nào?.

Đồng thời Luật Đất đai sửa đổi cũng cần bổ sung quy định về hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư sử dụng đất tín ngưỡng có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; quy định bổ sung đối với trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế để xây dựng khu du lịch văn hóa tâm linh trong đó mục đích sử dụng đất chính là đất tôn giáo.

- Điều 139. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao, hạn mức đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân

+ Khoản 2 quy định: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 135 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 135 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 188 và khoản 4 Điều 189 của Luật này.

Với quy định trên, thực tế trường hợp 02 thửa đất liền kề nhau, thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở xác định theo giấy tờ đó (thường với diện tích công nhận đất ở thấp hơn nhiều) so với thửa đất kề bên cạnh (trường hợp các loại giấy tờ chưa xác định rõ diện tích đất ở được công nhận nhỏ không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở) sẽ khó khăn cho công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Mặt khác, việc quy định như trên không đảm bảo tính kế thừa và thiếu tính nhất quán trong việc ban hành chính sách đối với đất vườn ao vì từ năm 2009 đến trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước đã quy định chính sách riêng đối với đất vườn ao, cụ thể: ngoài việc bồi thường thì người dân còn được hỗ trợ bằng 50% so với đất ở (Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

Và thực tế hiện nay, việc mua bán chuyển nhượng đối với đất vườn ao trên thị trường bất động sản thì giá đất vườn ao có giá trị giao dịch tương đương 70% giá đất ở. Đồng thời, các địa phương trên toàn quốc khi giải phóng mặt bằng thu hồi đối với đất vườn ao gặp rất nhiều khó khăn do người dân không đồng thuận với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Do vậy, các địa phương thường ban hành các chính sách riêng để hỗ trợ thêm đối với loại đất này nhằm tạo sự đồng thuận của người dân.

Do vậy, từ những vấn đề nêu trên, đề nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai cần phải công nhận một quan hệ xã hội đã phát sinh trên thực tiễn để quy định chế độ chính sách riêng đối với đất vườn ao gắn liền với đất ở nhưng không được công nhận là đất ở để thống nhất áp dụng trên phạm vi toàn quốc.

- Điều 143. Nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hiên nay trên địa bàn tỉnh Ninh Bình, có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ năm 1997 trở về trước không thể hiện ranh giới sử dụng đất, các số liệu lưu trữ về giấy tờ quyền sử dụng đất thể hiện ranh giới sử dụng đất chưa rõ ràng, thực tế sử dụng không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết khu dân cư, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ rất khó để xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy, cần xem xét tại Khoản 6 Điều này. Bổ sung trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà tại thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất không thể hiện ranh giới sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

+ Khoản 7 quy định Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận do Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của Chính phủ. Cần xem xét lại thẩm quyền nên giao cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh và UBND cấp huyện vì cơ quan đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp nên nếu không có sự kiểm soát tốt dễ phát sinh nhiều vấn đề khi giao thẩm quyền. Đồng thời, khi Chính phủ quy định cụ thể sẽ giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng Đăng ký đất đai để xem xét việc ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận hay không?.

- Điều 146. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hiện nay trên địa bàn tỉnh và một số địa phương, đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong khu dân cư với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Nếu áp dụng như khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo đang xây dựng thì việc thu hồi Giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ rất mất nhiều thời gian. Để thuận tiện trong việc thực hiện TTHC, nên đưa trường hợp cấp không đúng thời hạn sử dụng đất vào khoản 1. Trường hợp đính chính Giấy chứng nhận đã cấp khi có sai sót….

+ Bổ sung vào điều này việc thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận … phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng hoặc người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng theo quy định của pháp luật đất đai. Việc xử lý đối với trường hợp phải thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế cho người khác.

11. Tài chính về đất đai

- Điều 148. Điều tiết nguồn thu từ đất

Đây là điều quy định mới so với Luật Đất đai năm 2013. Việc đưa vào Luật quy định phân bổ, điều tiết nguồn thu từ đất để thực hiện các nội dung nêu trọng dự là cơ bản phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, cần quy định bổ sung nguồn thu từ đất cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin về đất đai để phục vụ tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, thực tế hiện nay việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên còn hạn chế, nhất là nguồn tài chính để thực hiện.

- Điều 150. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tại khoản 3 quy định: Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Thực tế, một số dự án đã sử dụng đất vào mục đích giao đất, cho thuê đất trước thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được áp dụng như thế nào. Trường hợp áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính từ thời điểm có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra và áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất thì việc truy thu trước thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất được tính như thế nào?

- Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Tại Khoản 1 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”. Nội dung nêu các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất còn rất chung, Điều này quy định về nguyên tắc do đó cần phải quy định cụ thể làm căn cứ để tổ chức áp dụng.

Tại Khoản 2 quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.” Theo như quy định này thì giá đất phổ biến trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế, tức là giá đất phổ biến đã được xác định bằng con số cụ thể, việc quy định nguyên tắc định giá đất “phù hợp” có thể được hiểu là “sát” hoặc “bằng” hoặc thấp hơn so với giá đất phổ biến. Đồng thời nội dung “trong một khoảng thời gian nhất định” cũng cần phải quy định rõ là bao nhiêu làm cơ sở để tính toán, kiểm chứng trong công tác xác định giá đất.

Đề xuất chỉnh sửa:

Để việc tổ chức thực hiện đảm bảo theo đúng quy định, đề nghị nghiên cứu, quy định cụ thể một số nội dung nêu trên hoặc bổ sung vào nội dung Chính phủ quy định tại khoản 3.

- Điều 154. Bảng giá đất và Điều 155. Giá đất cụ thể (Quy định các trường hợp áp dụng Bảng giá đất và Giá đất cụ thể còn bất cập, chưa thống nhất):

+ Tại khoản 1 Điều 155 đã quy định chi tiết giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp nào (trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức…) nghĩa là trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Nội dung này phù hợp với quy định tại điểm k khoản 3 Điều 154 quy định Bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp “Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất”, tuy nhiên lại bất cập với Khoản 2 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp “xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất”.

+ Tại điểm b Khoản 2 Điều 155 quy định “Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện”. Tuy nhiên tại điểm a Khoản 3 Điều 154 quy định trường áp dụng Bảng giá đất đối với trường hợp“Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”

Tại Điều 123 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp “Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”.

Đề xuất chỉnh sửa:

Chuyển trường hợp “Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất” áp dụng Bảng giá đất tại Điều 154 sang thuộc các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tại Điều 155 và quy định rõ thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện vì: Đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra thường xuyên đặc biệt là đối với đất ở, sau mỗi cuộc đấu giá quyền sử dụng đất mức giá giao dịch phổ biến tại khu vực đã được hình thành, có thể tác động đến mức giá giao dịch của các khu vực lân cận. Trường hợp chỉ áp dụng Bảng giá đất để xác định giá khởi điểm chưa phản ánh được mức giá tại thời điểm (Bảng giá đất mặc dù được công bố từ ngày 01/01 hàng năm nhưng việc xây dựng phải thực hiện từ quý III năm trước mới đảm bảo được thời gian ban hành), mức giá thấp so với thị trường dễ phát sinh các tiêu cực thông đồng, móc nối dìm giá dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước.

- Điều 156. Hội đồng thẩm định giá đất

Tại điểm c Khoản 2 Điều 155 quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”. Theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 156 thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh, cấp huyện bao gồm cả lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường và tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Như vậy có sự tham gia của cơ quan xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất là chưa phù hợp với quy định về nguyên tắc định giá đất tại điểm đ khoản 1 Điều 153: “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.”

Đề xuất chỉnh sửa:

Để đảm bảo tính độc lập, khách quan đề nghị nghiên cứu không đưa cơ quan quản lý đất đai vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện. Cơ quan quản lý đất đai được tham dự hội nghị thẩm định để báo cáo, giải trình khi Hội đồng thẩm định giá đất yêu cầu. Đồng thời để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục xác định, thẩm định, trình phê duyệt giá đất cụ thể, đề nghị nghiên cứu, giao cơ quan tài chính (là cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện) trên cơ sở kết quả thẩm định giá đất cụ thể của Hội đồng thẩm định giá đất, trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.

12. Chế độ sử dụng các loại đất

- Điều 166. Đất sử dụng có thời hạn

+ Khoản 3 quy định:… Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Nhưng không giao Chính phủ quy định chi tiết sẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật để hiểu dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm ở mỗi địa phương, mỗi tỉnh khác nhau.

+ Khoản 5: Thời gian cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng mục đích công ích của xã, phường, thị trấn nên quy định thống nhất trên cả nước không quá 5 năm là phù hợp đối với loại đất này. Đồng thời cũng cần giao Chính phủ hoặc Bộ TNMT quy định cụ thể trình tự, thủ tục cho thuê đất thuộc quỹ đất sử dụng mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

- Điều 194. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp

Thực tế trên địa bàn tỉnh, một số cụm công nghiệp giao cho đơn vị sự nghiệp công thuộc Sở Công thương để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng theo quy định tại Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25/5/2017 của Chính phủ quản lý, phát triển cụm công nghiệp nhưng theo quy định Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 không thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất.

Trong dự thảo tại khoản 2 Điều này chưa giải quyết được vấn đề phát sinh trên thực tế, chỉ quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuấttại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo thì ngoài các đối tượng được thuê đất theo quy định tại khoản này, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Do vậy, Luật cần điều chỉnh thêm trường hợp này để giải quyết việc cho thuê lại đất cho các chủ đầu tư trong các khu, cụm công nghiệp

- Điều 202. Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên

Hiện nay, tại tỉnh Ninh Bình có khu Di sản thế giới Quần thể danh thắng Tràng An theo dự thảo sẽ được xếp vào đất có di sản thiên nhiên được xếp hạng cần phải bảo vệ nghiêm ngặt. Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 10 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong Khu di sản có nhiều loại đất: đất danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất có mặt nước chuyên dùng; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm cơ sở hạ tầng giao thông, đất vui chơi giải trí công cộng (Khu công viên văn hóa Tràng An), đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (khu vực chùa Bái Đính),…Một số loại đất khó phân định ranh giới cụ thể giữa cơ sở hạ tầng giao thông (do Nhà nước đầu tư) và tổ chức kinh tế được chấp thuận đầu tư dự án.

Tại điểm a khoản 1 Điều này chỉ quy định: Đối với đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đó chịu trách nhiệm chính trong việc sử dụng đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên. Việc quy định này rất khó khi áp dụng trong thực tế để xác định đối tượng được trực tiếp giao quản lý, nhất là đối với Khu di sản thiên nhiên; quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý đất đai đối với khu vực vùng di sản, vùng đệm di sản thiên nhiên; chế tài xử lý vi phạm và trách nhiệm của UBND các cấp trong việc để xảy ra vi phạm về đất đai trong khu vực vùng di sản và vùng đệm di sản thiên nhiên.

- Điều 203. Đất tôn giáo

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp thì không thu tiền sử dụng đất (quy định tại Khoản 6 Điều 1118), còn sử dụng đất có công trình tín ngưỡng thì được công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không quy định có thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất?

+ Trong dự thảo Luật, sử dụng từ chùa (tại Khoản 2 Điều 203) cùng với nhóm công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ… là không phù hợp với Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016, dẫn đến hiểu sai về chủ thể người sử dụng đất (tổ chức tôn giáo – cộng đồng dân cư), lý do:

Khoản 4 Điều 2 và khoản 14 Điều 12 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 quy định: Cơ sở tín ngưỡng là nơi thực hiện hoạt động tín ngưỡng của cộng đồng như đình, đền, miếu, nhà thờ dòng họ và những cơ sở tương tự khác. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp pháp khác của tổ chức tôn giáo.

+ Tại khoản 2 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo. Với quy định này, mỗi tổ chức tôn giáo sẽ được giao đất ở hạn mức khác nhau. Do vậy, cần chỉnh sửa theo hướng UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất mới, giao đất mở rộng đối với các tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

 Đối với đất của cơ sở tôn giáo do tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì cần xác định rõ đối tượng được giao quản lý, sử dụng đất và trường hợp khi đã quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất xây dựng cơ sở hạ tầng thì có chuyển sang thuê đất hay không?. Quy định bổ sung điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với cơ sở tôn giáo theo yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.

- Điều 209. Đất sử dụng đa mục đích

Tại khoản 2 quy định mục đích sử dụng đất chính được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế khi áp dụng đối với các trường hợp đất sử dụng hỗn hợp (không thể phân định ranh giới sử dụng giữa các mục đích trên thực địa) và đất sử dụng kết hợp (có thể phân định được ranh giới rõ ràng giữa các mục đích trên thực địa) rất khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng đất chính để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp và kết hợp cần phải quy định cụ thể tiêu chí để xác định mục đích chính như diện tích sử dụng đất, giá trị loại đất, quy mô đầu tư. Nhất là liên quan đến Khu quần thể danh thắng Tràng An với nhiều dự án được phê duyệt liên quan đến đầu tư công (để xây dựng cơ sở hạ tấng) và chấp thuận chủ trương đầu tư đối với tổ chức kinh tế, gồm nhiều loại đất như đất danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất có mặt nước chuyên dùng; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm cơ sở hạ tầng giao thông, đất vui chơi giải trí công cộng (Khu công viên văn hóa Tràng An), đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (khu vực chùa Bái Đính),… rất khó khăn cho việc phân định, xử lý chuyển tiếp việc đã giao đất, cho thuê đất.